רוכש דירה חדשה אינו תלוי ברצונו הטוב של הקבלן. חוק המכר (דירות) קובע תקופות שבהן חלה על הקבלן חובת תיקון, ומחלק אותן לפי סוג הליקוי. ההבדל בין שתי התקופות הוא לב העניין.
תקופת בדק מול תקופת אחריות
תקופת הבדק מתחילה במועד המסירה. בתקופה הזו הקבלן חייב לתקן כל אי-התאמה, אלא אם יוכיח שהיא נגרמה באשמת הרוכש. נטל ההוכחה עליו.
תקופת האחריות מתחילה בתום תקופת הבדק ונמשכת שלוש שנים נוספות. כאן ההיפך: הרוכש הוא זה שצריך להוכיח שהליקוי לא נגרם משימוש לא נכון או מהזנחה. אותו ליקוי בדיוק, מצב משפטי אחר לגמרי — ולכן שווה מאוד לאתר ליקויים מוקדם.
תקופות הבדק לפי סוג הליקוי
| סוג הליקוי | תקופת בדק |
|---|---|
| מוצרי מסגרות ונגרות | שנתיים |
| ריצוף וחיפוי פנים | שנתיים |
| ליקוי במכונות ובדוודים | 3 שנים |
| ליקויי פיתוח בחצר | 3 שנים |
| כשל במערכת בידוד תרמי | 3 שנים |
| כשל במערכות צנרת וחימום | 4 שנים |
| כשל באיטום המבנה | 4 שנים |
| סדקים ברוחב מעל 1.5 מ"מ ברכיבים לא נושאים | 5 שנים |
| התקלפות חיפויי חוץ | 7 שנים |
| כל אי-התאמה אחרת | שנה |
הטבלה משקפת את התוספת לחוק כפי שהיא חלה על דירות שנרכשו מ-6 באפריל 2011. החוק מתעדכן מעת לעת — לפני שפועלים, כדאי לוודא את הנוסח העדכני ואת התאריכים הרלוונטיים לעסקה שלכם.
איך מגישים דרישה שמתקבלת
- בכתב, תמיד. מייל או מכתב עם תאריך. שיחת טלפון עם מנהל העבודה אינה תיעוד.
- לתעד לפני שנוגעים. תמונות עם תאריך, ותיאור מדויק: מה, איפה, מתי הופיע, והאם מחמיר.
- לרכז, לא לטפטף. רשימה מסודרת אחת מטופלת מהר יותר מעשרה מיילים.
- לתת הזדמנות סבירה לתקן. החוק מבוסס על כך שלקבלן ניתנת אפשרות לתקן; מי שמתקן בעצמו ואז דורש החזר עלול למצוא את עצמו בעמדה חלשה.
- לבדוק אחרי התיקון ולתעד גם את זה. תיקון שלא החזיק הוא חלק מהתיק.
מתי צריך חוות דעת
כשהקבלן מכחיש קיום ליקוי, כשמדובר ברטיבות או בקונסטרוקציה, או כשהעניין מתקדם למסלול משפטי — נדרשת חוות דעת של מהנדס. היא גם המסמך שקובע את עלות התיקון לצורך פיצוי.
ואם לא מסתדר
המסלולים הם גישור, תביעה קטנה (לסכומים נמוכים יחסית, בלי עורך דין) או תביעה אזרחית. בכל אחד מהם, מה שמכריע הוא איכות התיעוד: מכתבים עם תאריכים, תמונות, וחוות דעת. תיק מסודר מסתיים בפשרה מהר יותר ובסכום טוב יותר.
שאלות נפוצות
כמה שנים אחריות הקבלן על דירה חדשה?
זה תלוי בסוג הליקוי. ריצוף וחיפוי פנים — שנתיים; מערכות צנרת ואיטום — ארבע שנים; סדקים ברוחב מעל 1.5 מ"מ — חמש שנים; התקלפות חיפויי חוץ — שבע שנים; כל אי-התאמה אחרת — שנה. בתום תקופת הבדק מתחילה תקופת אחריות של שלוש שנים נוספות.
מה ההבדל בין תקופת בדק לתקופת אחריות?
ההבדל הוא מי צריך להוכיח. בתקופת הבדק הקבלן חייב לתקן אלא אם יוכיח שהליקוי נגרם באשמת הרוכש; בתקופת האחריות הרוכש הוא שצריך להוכיח שהליקוי לא נגרם משימוש לא נכון או מהזנחה.
מה עושים אם הקבלן לא מתקן?
מתעדים הכול בכתב עם תאריכים ותמונות, נותנים הזדמנות סבירה לתקן, ואם אין מענה — מוציאים חוות דעת של מהנדס. משם המסלולים הם גישור, תביעה קטנה או תביעה אזרחית, לפי הסכום.
אפשר לתקן לבד ולדרוש החזר מהקבלן?
זה מסוכן. החוק מבוסס על כך שלקבלן ניתנת הזדמנות לתקן, ומי שמתקן בעצמו לפני שנתן לו אותה עלול למצוא את עצמו בעמדה חלשה בדרישת ההחזר.
